Die gute Konjunktur und die hohe Erwerbstätigkeit führt zu einer steigenden Nachfrage nach hochwertiger Bürofläche. Doch in den Wirtschaftszentren gehören entsprechende Objekte zur Mangelware. Die Leerstände sind gering, gebaut wird wenig – vor allem auch in Stuttgart.
Stuttgart - Qualitativ hochwertige Büroflächen in den Ballungszentren sind begehrt. Grund dafür ist die positive wirtschaftliche Entwicklung verbunden mit einer hohen Beschäftigungsquote. Aber auch die zunehmende Zahl junger Unternehmer, die neue Bürokonzepte nachfragt, verschärft den Engpass, erklärt Jones Lang LaSalle (JLL), eines der führenden Gewerbeimmobilien-Maklerbüros in Deutschland. Allerdings gibt es große Unterschiede zwischen den Wirtschaftszentren. JLL hat jetzt die sieben Ballungsgebiete Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart untersucht.
Während in Stuttgart die neuvermietete Bürofläche – also Bestand und Neubau – bis Ende September um 17 Prozent auf knapp 216 000 Quadratmeter gesunken sei, sei sie in Frankfurt am Main im gleichen Zeitraum um 21 Prozent in die Höhe geschnellt. Auch in Köln wurden deutlich weniger Büroflächen neu vermietet. Grund für den drastischen Rückgang sowohl in Stuttgart als auch in Köln sei der Mangel an verfügbaren Angeboten, schreibt JLL. „Am Neckar haben sich die Leerstände im 12-Monatszeitraum um weitere 27 Prozent reduziert, die Leerstandsquote ist unter die Drei-Prozent-Marke gefallen“, heißt es weiter. Auch in Köln, München und Berlin stehen nur wenige Bürokomplexe leer.
Es wird zu wenig gebaut
Das Problem etwa in Stuttgart lautet: Zu dem geringen Leerstand gesellt sich auch noch eine extrem geringe Neubautätigkeit. Dies führe dazu, dass umzugswillige Unternehmen oftmals keine Alternative hätten, als in ihren Bestandsflächen zu bleiben, so der Gewerbeimmobilien-Makler. In keinem anderen Ballungszentrum sei der Rückgang an neu gebauter oder umfassend sanierter Bürofläche so groß gewesen wie in der Schwabenmetropole. Bis Ende September hätten lediglich 32 900 Quadratmeter an neuer Bürofläche zur Verfügung gestanden – das waren fast 71 Prozent weniger als im Jahr zuvor. In München (60 700 Quadratmeter neue Bürofläche) lag der Rückgang bei knapp 62 Prozent und in Frankfurt (42 800 Quadratmeter) bei gut 60 Prozent. Im Vergleich dazu bietet sich umzugswilligen Unternehmen in Düsseldorf ein geradezu umfangreiches Angebot: In dieser Stadt wurde bis Ende September fast doppelt so viel neue Bürofläche angeboten wie im Jahr zuvor (exakt 61 500 Quadratmeter).
Insgesamt wurden über alle untersuchten sieben Wirtschaftszentren hinweg in den ersten neun Monaten gut 500 000 Quadratmeter Bürofläche fertig gestellt. Hamburg hat dabei absolut gesehen die regste Bautätigkeit: Knapp 168 000 Quadratmeter neuer Bürofläche sind in der Hansestadt bis Ende September entstanden. Vor einem Jahr war die Rangfolge bei Büroneubaufläche unter den sieben Wirtschaftszentren noch eine andere: Damals war in absoluten Zahlen Berlin vorn, vor Hamburg, München und Stuttgart.
Die Mieten steigen
Die Engpässe bei der Fläche spiegeln sich in der Entwicklung der Büromieten wider: In Stuttgart müssen umzugswillige Unternehmen mit einem Preisaufschlag von fünf Prozent rechnen. Nur in Berlin ist der Mietpreis noch etwas stärker gestiegen. Mit konstanten Bedingungen können dagegen die Unternehmen in Köln und Düsseldorf rechnen.
An dem Angebotsengpass an guten, modernen und top ausgestatteten Büroflächen werde sich in diesem Jahr nichts mehr ändern, prognostiziert Helge Scheunemann vom Gewerbevermarkter JLL. Er geht davon aus, dass im vierten Quartal 2017 insgesamt noch 452 000 Quadratmeter Bürofläche fertig gestellt werden. Davon stünden allerdings nur noch 24 Prozent für Neuvermietungen zur Verfügung; der große Rest sei bereits vergeben. Die fertig gestellte Bürofläche würde sich damit in diesem Jahr auf 960 000 Quadratmeter summieren, 200 000 weniger als ein Jahr zuvor. Im nächsten Jahr könnte sich die Lage etwas entspannen, weil mehr Projekte geplant seien. Knapp 1,3 Millionen Quadratmeter Neubaufläche könnten entstehen, rechnet JLL vor. Allerdings sei schon gut die Hälfte dieser Fläche vergeben.