Immobilienexperten prophezeien ein Ende der übertriebenen Preissteigerungen innerhalb der kommenden fünf Jahre. Im vierten Quartal 2017 haben sich die Eigentumswohnungen aber noch einmal verteuert.
Stuttgart - Was kostet eine Immobilie in Stuttgart wirklich? Die Preise aus Internetportalen und Inseraten spiegeln nur die Wünsche der Verkäufer. Was tatsächlich bezahlt wird, wissen nur die Notare. Allein der städtische Gutachterausschuss hat Zugriff auf die Daten. Unsere Zeitung präsentiert jedes Quartal die Preisentwicklung am Immobilienmarkt auf Basis der Zahlen. Nun wird die Bilanz des letzten Halbjahres 2017 vorgestellt.
Nicht nur die Kaufpreise, auch die Mieten in Stuttgart sind sehr teuer. Was für Grunde das hat, erklärt StuggiTV im Video:
Zum zweiten Mal in Folge war demnach in Stuttgart die Zahl der Kaufverträge für neue und gebrauchte Eigentumswohnungen gesunken – und zwar auf ein historisches Tief von 5065. Beim Geldumsatz war dennoch ein Zuwachs von 169 Millionen auf 3,58 Milliarden Euro verzeichnet worden. Der Preis für gebrauchte Einheiten in der Landeshauptstadt stieg um elf Prozent, neu erstellte Wohnungen verteuerten sich um acht Prozent. Die Tendenz ist weiter steigend, glauben die stellvertretenden Vorsitzenden des Gutachterausschusses, Steffen Bolenz und Manfred Weller. Allerdings gehen sie davon aus, dass der Anstieg künftig etwas moderater verläuft. Abhängig sei die Kauflust jedenfalls vom Zinsniveau und der Beschäftigungssituation, die wiederum den Zuzug beeinflusst.
Andreas Schulten ist Vorstand bei Bulwiengesa, einem großen Analyseunternehmen der Immobilienbranche. Er erklärt mit Verweis auf seinen auf Basis von 50 westdeutschen Städten basierenden Immobilienindex für Wohnimmobilien, die Zuwächse bei den Kaufpreisen von Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Grundstücken würden das Wachstum der Mietentwicklung übertreffen: „Aber auch, wenn wir einzelne Preisüberhitzungen sehen, kann von einer Immobilienblase nicht die Rede sein. Nach wie vor stützen auch die wirtschaftlichen Fundamentaldaten die aktuelle Entwicklung.“
Finanzexperten rechnen für 2018 mit stabilen Hypothekenzinsen
Reichlich Wirbel hat allerdings kürzlich das Frühjahrsgutachten des Zentralen Immobilien-Ausschusses (ZIA) verursacht, das ist der Spitzenverband der Immobilienwirtschaft. Er hat bundesweit eine leichte Abschwächung des Kaufpreiszyklus vorausgesagt, nach acht Jahren andauernden Aufschwungs und einer Steigerung um 61 Prozent hält er das nicht für verwunderlich. Da ein weiteres Sinken der Kreditzinsen ausgeschlossen sein dürfte, falle auf dem Kaufmarkt die preistreibende Wirkung weg. Und: „Die Zeiten der stürmischen Entwicklung der Wohnungsnachfrage sind in München, Berlin und Stuttgart zu Ende gegangen“, so der Verband.
Dort habe sich auch die Zuwanderung deutlich vermindert, gleichzeitig wachse das Wohnungsangebot kräftig. Weil sich Entwicklung von Angebot und Nachfrage in etwa gleichgewichtig entwickelten, „nähert sich der Mietpreiszyklus seinem Ende“. Weil sich die Kredite nicht mehr mit Mieten finanzieren ließen, müssten Investoren Geld nachschießen, die Kaufpreisübertreibungen würden in den nächsten fünf Jahren um ein Viertel bis ein Drittel zurückgehen.
Finanzexperten rechnen in diesem Jahr noch mit stabilen Hypothekenzinsen von 1,6 bis 1,8 Prozent für einen Zehn-Jahres-Zeitraum, danach mit einem Anstieg. Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) liegt zwar noch bei null Prozent, Hypothekenbanken besorgen sich allerdings das Geld für Baukredite auf den Anleihemärkten, wo die Zinsen zuletzt bereits auf niedrigem Niveau angezogen haben. Nur zur Erinnerung: Im Juni 1982 lieh man sich Baugeld für rund zehn Prozent, und noch vor zehn Jahren waren bis zu sechs Prozent Zinsen fällig.
Die Aussichten bei Eigentumswohnungen sind positiv
Im vierten Quartal 2017 war noch kein Abwärtstrend zu spüren. Die Aussichten sind für die städtischen Gutachter bei neuen und gebrauchten Eigentumswohnungen positiv, sie erwarten Preissteigerungen zwischen zwei und sieben Prozent.
Verglichen mit dem letzten Quartal 2016 haben die Durchschnittspreise bei den gebrauchten Immobilien um etwa fünf Prozent angezogen, von 3351 auf 3533 Euro pro Quadratmeter. Der Preis für die günstigste Wohnung stieg von 1172 auf 1268 Euro, der für die teuerste sank von 9662 auf 8379 Euro. Auffällig ist der Rückgang der Kaufverträge von 675 auf 608. Fast die Hälfte aller Wohnungen stand in den Innenstadtbezirken zum Kauf. Im Bereich Neckar lag Bad Cannstatt vorne (51), gefolgt von Untertürkheim (17). Fast schon traditionell herrscht in Uhlbach und Rotenberg Fehlanzeige.
Bei den Neubauwohnungen blieb die Kaufvertragszahl von 135 im Vergleich zum Vorjahr (132) konstant und niedrig. Der Durchschnittspreis sank sogar leicht, von 5741 auf 5712 Euro pro Quadratmeter, weil nur zwei Einheiten zu Preisen von 10 000 Euro und mehr verkauft wurden. Für die teuerste Wohnung waren 11 817 Euro pro Quadratmeter fällig. Der günstigste Neubau kostete 4404 Euro pro Quadratmeter, das ist eine Steigerung um 64 Prozent.
Die Unterschiede zwischen dem dritten und dem viertem Quartal 2017 sind deutlich. Beim Wiederverkauf stieg der Durchschnittswert von 3442 auf 3533 Euro pro Quadratmeter, also um 2,6 Prozent. Bei den Neubauten ist ein Rückgang von 5741 auf 5712 Euro zu verzeichnen (0,5 Prozent), was sich mit nur wenigen veräußerten sehr teuren Wohnungen erklären lässt. Das Luxushochhaus Cloud No. 7 scheint demnach belegt zu sein.